WeWork:從美麗誤解到冷酷誤讀

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對于WeWork的懂得,從一個艷麗的曲解起頭。今天,又以一個冷漠的誤讀劃下一個逗號。 [原創文章:www.wjqubq.live]


[原文來自:www.wjqubq.live]

所幸,不是句號。



撰文 | 懂懂   編纂 | 秦言

起原:懂懂筆記


在估值絡續縮水、CEO告退之后,WeWork照樣完結了IPO。從WeWork規劃IPO起頭,質疑接踵而來。一起頭質疑創始人兼CEO亞當·諾伊曼的自我生意、治理不善和奇異行為,到后來質疑該公司沒有科技含量,到最后已經質疑它的貿易模式是否有價格,甚至有人稱其為“跨洋大圈套”。


其實,昔時吹噓WeWork模式,中國企業紛紛效仿,是一個艷麗的曲解。今天,認為WeWork一錢不值,甚至是圈套,更是一個冷漠的誤讀。

No.1
艷麗的曲解,跟風者多跑偏


WeWork模式在中國受到追捧是在2015年前后。說句忠實話,WeWork的結合辦公室的確有市場需求,但WeWork自己照樣一家創業公司,這個模式還沒有完全走通,卻在資源推手下快速擴張著規模,甚至有些“變形”。而其時紛紛效仿WeWork模式的中國企業,也有好多并沒有吃透WeWork模式的精髓,跟風時不免跑偏。


2015年其時在中國有兩大高潮,第一是創業熱,第二是資源熱。當結合辦公模式在中國鼓起的時候,在這兩個高潮中有點跑偏。


首先,好多結合辦公創業者將方針鎖定創業企業,感覺結合辦公就是孵化器或是眾創空間。其實如許的定位相符了其時的大勢,但卻有點短視。創業企業規模非常小,從空間的出租上很難實現盈利。一些眾創空間進展經由為創業企業供應增值辦事來豎立貿易模式,也有的眾創空間以創業公司的股份替代房錢,還有的眾創空間依靠當局補助收入。事實上,創業成功幾率很低,并且政策也在絡續轉變,當創業高潮曩昔,純真定位于創業企業的結合辦公瞬間客戶削減,也沒有當局補助,生存難題。


其次,資源市場的火爆,使適合時的好多眾創空間融資相對輕易。投資人都邑選擇賽道下賭注,而創業者則在賽道里拼命地往前跑,做大規模。“那幾年我們去看每一個潛在的物業,經常會有幾家或十幾家在搶一個處所,人人都在不計成本加價。”妄想加創始人王曉魯對那些場景印象非常深刻,“已經非理性了,我們其時被迫拋卻了好多好的物業。”擴大面積、有規模,就意味著好融資,人人都被資源追趕著快速擴張。但好多創業者忽略了盈利模型,把規模作為獨一KPI。


妄想加創始人王曉魯

“WeWork的模式中有好多立異,然則在成長中粗放的擴張,就是純粹為了規模,而不是規模化。”在王曉魯看來,規模與規模化是兩個完全分歧的路徑。短期粗放式成長,追求規模能夠換來融資,換來高估值。而規模化,則是經由精美化運營,沉淀出成熟的運營模式,然后再復制放大,在放大中降低邊際成本。規模是給投資人看的,規模化才是真正的貿易價格地點。


在WeWork完結IPO之后,摩根士丹利首席美國股票策略師邁克·威爾遜(Mike Wilson)稱,WeWork首次公開募股的失敗標記著一個時代的竣事。投資者已經表明,他們不再甘愿為過度投資買單:“在我們看來,為沒有實現盈利的企業供應激昂資金的日子已經竣事了。” 投資者正在遠離動量股,回來價格股。


“不盈利的擴張都是徒勞。”王曉魯認為,“盈利是稀奇主要的事情,若是達不到盈利,都不算是一個很成熟、很健康的貿易模式。”


結合辦公也曾是一個風口,全國各地涌現出無數的創客空間。但因為定位的誤差,一味追風,這兩年也倒下一大片。懂懂筆記曾在文章《泡沫下的孵化器市場 只賺吆喝不賺錢》文章中有過描述。


艷麗的曲解吹大的艷麗泡沫碎裂了,于是又生成了最冷漠的誤讀,認為孫公理大手筆投資的共享經濟沒有價格,甚至WeWork是圈套。其實,共享出行、共享酒店、共享辦公,都有很大的立異價格,只是一些企業在把持中跑偏,忽略了貿易素質。WeWork完結IPO,不該該作為判斷這一貿易模式失敗的依據。

No.2
打破傳統,用互聯網腦筋重構結合辦公市場

妄想加空間

弗成否認,邁克·威爾遜的概念很具代表性。在曩昔幾年間,資源的瘋狂、盲目,鞭策著好多創業企業蒙眼疾走,只要概念是成立的,就能夠融資,就能夠有高估值,而不消考慮你的生意是不是真的成立。但在Uber、Airbnb、WeWork的泡沫一個一個被擠破之后,所有人起頭逐漸清醒:“你必需要包管你的生意是成立的,而不是你的概念是成立的。”


結合辦公這個市場是真需求照樣偽需求?生意是能夠成立的嗎?


“辦公,首先是一個剛需市場。其次,它是一個好多年都沒有太大轉變的傳統市場。” 王曉魯率領妄想加在2015年進入到結合辦公行業,在他看來這個傳統、沉舊的市場,是能夠經由引入新觀點、新手藝帶來一些改變,讓辦公這事件變得更美妙。這是妄想加切入結合辦公行業的根基邏輯。


在這個邏輯中,方針客戶群不存在創業企業(小微企業)照樣大中型企業,所有企業都有天真辦公和新辦公體式的需求。創業企業起步的時候有需求,中型企業快速擴張中有需求,大企業成立新的部門時有需求,豎立異地分公司時有需求……一家公司在成長中,對辦公空間的需求也是在絡續轉變而且是多樣化的。


這一點,從妄想加的客戶名單里就能夠看到:有順豐、中糧、安然、鉑濤集體如許的大型企業,也有OPPO、滴滴、今日頭條、快手這些合法紅的企業,還有tower.im、一刻Talks、PLUM紅布林等創業公司。


一家公司,無論小照樣大,很難養一個專業的團隊專門去做這件事,一是專業性的問題,二是成本問題。事理很簡潔:無規模,不經濟。


王曉魯的邏輯,其實很相符當下“財富互聯網”的思路。由騰訊而起,整個互聯網行業都在提財富互聯網,這個概念的素質就是經由互聯網腦筋、行使進步的手藝,對傳統財富重構。好比美團對餐飲行業的重構,阿里對零售行業的重構,拼多多對農產物貿易鏈路的重構。


結合辦公素質上是供應一個專業性的辦事,解決辦公的所有需求。好比若何選址,辦公室若何設計能夠結構更合理,若何供應更健康的情況,讓員工加倍愉悅,而且能夠專注于工作,若何行使科技的手段治理,從而提拔辦公室的運營效率等等。把這些專業的事件都經由手藝的手段找到最優解,并形成一整套方案,就能夠規模化復制。


重構之后,無論是供應辦事一方,照樣享受辦事一方,都將發生轉變。“一方面,在辦事上都進展能經由我們的運營系統、辦事的能力及我們最主要的,有很強的科技信息化的對象和系統,匡助我們能夠實現辦事到人。這塊也是一個辦事形式的改變,從本來只是辦事一個企業到如今辦事一個企業的同時也要辦事到里面的每一小我。當然這背后的驅動力是有好多科技方面供應的助力。另一方面,對于企業和這些人來說,從一次性的采買的過程,釀成一個會員制購置的體式,持續絡續向我們支出辦公辦事相關的會員費用,成為我們歷久的合作伙伴。”王曉魯說。


在業界有一種共識,重構后的結合辦公辦事,給企業供應更天真且更有品質的辦公空間,將來將占到所有辦公市場的10-20%,這將是一個偉大的市場,而今朝這個行業方才起頭。WeWork的IPO失敗,并不證實這個市場不存在,只是這個行業擠泡沫的一個過程——忘掉所謂的估值吧,回來到貿易價格自己。

No.3
準確的姿勢打開結合辦公市場

妄想加空間

其實,從WeWork的成長進程中,能夠看出它的思路也是如斯。早期稱本身是結合辦公的企業,后來說是一家科技企業,在IPO中又提出“空間即辦事”的定位。


WeWork深知,新模式和新手藝的主要性。WeWork一向行使大數據尋找擴張的選址,同時行使數據來設計辦公室里,找到辦公區域與娛樂舉措的最佳組合,行使數據來分派和行使空間。2015年WeWork收購了建筑建模公司Case,2018年收購了優化空間剖析公司Teem,2019年收購了空間移動剖析公司Euclid。推出Powered by We辦事,為企業供應空間行使咨詢辦事。


WeWork的問題在于擴張與模式優化的階段錯位。當WeWork從重社區到意識到需要補齊精美化運營能力,起頭大舉收購科技公司時,規模上的高速擴張早已起頭了。WeWork在資源挾持下短期內過度追求規模,而犧牲了貿易焦點能力的構建,并沒有真正形成一套高效的運營方案。


“從選址到設計、發賣、運營治理,這個鏈條會對照長,每一個環節都有效率提拔的空間。作為辦事公司,能把整個鏈條都做好并不輕易,需要很強悍的團隊、超強的執行力。”王曉魯說道。


妄想加則從成立第一天起頭,就把重點放在空間的治理效率提拔和精美化運營上。


妄想加在正式進入結合辦公范疇之初,團隊首先專注于智能門禁的設計,并由此而衍生出一套完整且進步的辦公智能治理系統,好比對辦公空間的智能化治理、對所有辦公設備的協同治理等等,入駐的企業能夠在這里感觸到高效的治理。這套系統完滿是妄想加本身斥地設計,這也成為后來妄想加能夠快速擴張的根本。今朝,在妄想加還有近一半的人員是專門從事產物研發,行使各類新手藝絡續改善辦公的體驗,提拔運營效率。


據認識,妄想加的辦公空間里,平均2000平米只需要一個運營治理人員,科學的運營治理系統是其能夠低成本擴張的保障。


這里有一個數據能夠對比,WeWork招股解說書上提到,WeWork每一個空間的盈利周期是12-24個月,而妄想加經由加倍精美化的治理、加倍尺度的流程,把這個周期縮短到6-12個月。妄想加成熟運營空間的入駐率都跨越95%,單店都是能夠實現盈利的。個中本年新開業的南京金融城空間,不到半年時間已經達到82%的出租率,敏捷打開一個新市場并獲得用戶承認,也施展了妄想加從產物到運營的綜合實力。


當然,作為一家辦事公司,專業性不光施展在智能治理上,而是整個鏈條的專業。舉一個簡潔的例子:既要提高效率,又要提高品質,妄想加專門設計了一種無需黏膠的桌椅,如許的桌椅能夠讓辦公室裝修完即可入駐,同時又絕對環保。


“我們也有一個很完美的空間產物系統,本年5月份我們成為了亞洲第一個拿到WELL認證的結合辦公空間。”王曉魯對于這個有健康建筑范疇“奧斯卡”之稱的WELL認證頗為滿意,“我們把這種國際健康尺度納入到我們本身的產物尺度中,在應用到每一個場地里,所以我們的場地稀奇的健康。為了打造相符WELL認證這一級別尺度的空間,我們在選材、選型、空間的結構都做了大量的工作。”


從2015年起頭,妄想加進入到結合辦公市場,對于規模的擴張并不是很焦急,而是找到傳統辦公能夠革新的環節一個一個去沖破,累積本身的焦點能力,步步為營。“今天我們取得了一個領先的地位,將來還需要絡續持續投入更多,以包管這種領先。”在王曉魯看來,焦點能力的領先,比規模的領先更有價格。


客歲8月,在結合辦公空間風口起頭退潮的時候,妄想加獲得由高瓴資源、General Atlantic美國泛大西洋投資集體領投,愉悅資源、鷗翎投資(Ocean Link)、M31資源、險峰長青跟投的1.2億美金C輪融資。此輪融資,締造國內結合辦公及辦公辦事行業最大單筆融資記錄,妄想加也成為其時辦公辦事范疇獨一完成C輪融資的品牌。王曉魯一向強調不盈利的擴張都是徒勞,所以能夠憑借相對穩健的經營在這一輪勝出,“打鐵還需自身硬,最主要的是一個很健康的,能夠復制的貿易模式。” 


本年,在打好根蒂之后的妄想加稍稍提速,在北京、成都之外,擴張了4個新城市:上海、南京、杭州、西安。王曉魯透露,接下來并不會再急于擴張新城市,而是在這幾個城市增強密度,把每一個城市做好,再做下一步的籌算。


妄想加在把各個環節打通、吃透之后,這就成為其焦點競爭力。而這種能力能夠被無限放大、復制。


好比,能夠把模式做輕,為企業進行定禮服務,包羅空間的尋址、設計、營建到智能系統,再到運營辦事。到今朝為止,妄想加先后向華潤潤加快、龍湖集體、鉑濤集體、騰訊眾創空間等企業輸出智能辦公整體解決方案,并為順豐速運、十二棟文化、西瓜創客等企業供應整體辦公定禮服務。


此外,也能夠把這種能力做得更重,“若是我們對某個項目稀奇有決心,甚至有或者把樓買下來,悉數本身去運營。”


可輕可重,只要具備了根蒂能力,妄想加擴展的空間也就更大。這或許是其能夠內行業退潮時獲得大筆融資的原因地點吧。


【竣事語】


WeWork 的IPO失敗,并不是一個行業的句號,只是一個逗號。WeWork起頭煉內功,也標記著行業擠掉泡沫,回來貿易素質。將來的競爭,將環繞焦點能力睜開,而非是規模、估值一系列虛的指標。


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